この記事は、賃貸物件の管理会社と物件オーナーの方に向けて、漏水事故が起きたときに何をどの順で確認し、どの保険が動くのかを整理したものです。入居者の方（ご自身の部屋からの水漏れや、階下・上階からの被害）は、ご加入の火災保険・家財保険に付いている借家人賠償責任・個人賠償責任の窓口へまず連絡してください。賃貸物件の漏水事故に管理会社として備えるべき保険は、原則として複数の補償を組み合わせて考えます。建物自体の損害には建物の火災保険（水濡れ・水災等の特約を含む）、第三者である入居者や近隣への賠償には施設所有（管理）者賠償責任保険、入居者が起こした漏水には入居者側の借家人賠償責任保険・個人賠償責任保険が関係します。管理会社自身の管理ミスが問われる場面では、業務に起因する賠償をカバーする保険の要否も検討対象になります。どの保険から、いくら、誰に支払われるかは、漏水の原因・責任の所在・各契約の補償範囲によって変わるため、一律の答えはありません。
この記事では、賃貸管理会社が漏水事故に直面したときに整理すべき責任関係と保険の役割、入居者対応の進め方、保険証券や管理委託契約といった資料がどの判断で効いてくるのかを実務目線でまとめます。資料が手元にそろっていない段階でもご相談いただけますし、内容の確認はご相談後に一緒に進められます。自社の管理形態（仲介・管理受託・サブリース）や契約条件によって結論が変わるため、最終的には保険証券と管理委託契約を実際に確認しながら判断することをおすすめします。
Summaryこの記事のポイント
- 漏水事故の確認順序は、原因箇所の特定、責任の所在、動く保険、入居者対応の4段階で、保険の話は3番目です。
- 建物の損害は建物の火災保険、第三者への賠償は施設賠償責任保険、入居者起因の漏水は入居者側の賠償責任保険と、立場ごとに動く保険が分かれます。
- 賃貸人には賃貸物の使用収益に必要な修繕義務があり、建物の設置・保存の瑕疵による損害は占有者・所有者が責任を負うのが民法上の原則です。
- 管理会社は点検・修繕の受託範囲で管理責任を問われることがあり、管理委託契約で引き受けた維持保全の範囲が論点になります。
- 初動で「保険で必ず対応する」と断定しないことが、後の紛争と保険金請求のトラブルを防ぎます。
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漏水事故で管理会社が最初に確認するのは原因箇所か、責任か？
最初に確認するのは原因箇所です。漏水対応の出発点は、保険の前にまず原因と責任の所在の切り分けです。これが曖昧なまま被害者対応や保険金請求を進めると、補償の対象外と判断されたり、求償関係がこじれたりする原因になります。原因箇所が共用部分の配管か、専有部分の設備か、入居者の使い方かで、責任の向きと動く保険が変わるため、原因箇所の特定が責任の判断より先に来ます。
原因別に責任の方向が変わる
- 建物の経年劣化・共用配管の不具合：建物所有者（オーナー）側の管理責任が問われやすく、管理会社が管理を受託していれば管理責任の有無も論点になります。
- 入居者の過失（洗濯機ホース外れ、浴室の水あふれ等）：原因をつくった入居者の賠償責任が中心となり、入居者側の賠償責任保険が関係します。
- 専有部分の設備故障：設備の所有区分や原因により、オーナー側・入居者側のいずれの責任かが分かれます。
原因が特定できない段階でも、被害の拡大防止（止水・乾燥・写真記録）は早急に行い、その上で原因調査と責任整理を並行して進めるのが実務的です。原因は修繕のために壁や床を開けて初めて分かることも多く、確定前の段階では「どこから漏れているか」「いつから続いているか」「異常の連絡を以前に受けていたか」の3点を記録しておくと、後の責任判断と保険会社への説明に使えます。
責任の所在はどう決まる？オーナー・入居者・管理会社の切り分け
責任の所在は、原因箇所が誰の管理下にあったか、損害が誰の過失や建物の瑕疵から生じたかで決まります。民法上の原則を押さえておくと、保険会社や当事者への説明がぶれません。
- オーナー（賃貸人）：民法第606条は、賃貸人が賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています（賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になった場合を除く）。また民法第717条は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることで他人に損害が生じたとき、占有者が賠償責任を負い、占有者が損害防止に必要な注意をしていたときは所有者が賠償する、と定めています。経年劣化した配管や共用部分の不具合による漏水は、この修繕義務と工作物責任の文脈で、オーナー側の責任が問われやすい類型です。
- 入居者（賃借人）：民法第709条の不法行為責任として、故意または過失で他人の権利や利益を侵害した者は損害を賠償する責任を負います。洗濯機ホースの外れや浴室の水あふれなど入居者の過失による漏水は、入居者が階下の入居者や貸主に対して賠償責任を負う類型です。
- 管理会社：賃貸住宅管理業法は、賃貸人から委託を受けて行う賃貸住宅の維持保全（点検、清掃その他の維持と、必要な修繕）を管理業務と定義しています。管理会社の責任は、この受託範囲で点検・修繕を適切に行ったかという形で問われ、管理委託契約でどこまでの維持保全を引き受けていたかが判断の起点になります。
民法第717条第3項は、損害の原因について他に責任を負う者がいるときは、占有者または所有者がその者に求償できると定めています。オーナー側がいったん被害入居者に賠償したうえで、原因をつくった施工業者や入居者に求償する流れは、この規定に沿ったものです。求償を見据えるなら、原因調査の結果と修繕業者の所見を書面で残しておく必要があります。
管理会社自身の責任が問われる場面
管理会社にとって見落とされがちなのが、自社の管理責任そのものが問われるケースです。たとえば、入居者から事前に異常の連絡を受けていたのに点検・修繕を怠った、明らかな劣化を放置した、といった事情があると、管理会社の対応が賠償の論点になり得ます。
この種のリスクには、施設賠償だけでなく、管理業務に起因する賠償をカバーする保険の検討が関係します。ただし、どこまでが補償対象になるかは契約条件や事故の経緯により判断が分かれるため、断定的な説明には注意し、自社の管理委託契約と保険証券を突き合わせて確認する必要があります。
どの保険が動くのか？建物の火災保険・施設賠償・入居者の賠償保険の役割
原因と責任の向きが見えたら、次に動く保険を特定します。漏水事故では、立場ごとに加入している保険が異なります。誰がどの保険を持っているかを把握しておくと、初動の説明と求償の見通しが立てやすくなります。
| 保険の種類 | 主な契約者 | 主にカバーする対象 |
|---|---|---|
| 建物の火災保険（水濡れ・水災特約等） | 建物所有者（オーナー） | 建物・付帯設備の損害 |
| 施設所有（管理）者賠償責任保険 | オーナー・管理会社 | 施設の管理不備による第三者への賠償 |
| 借家人賠償責任保険 | 入居者 | 借りている部屋（貸主）への賠償 |
| 個人賠償責任保険 | 入居者 | 階下の入居者など第三者への賠償 |
| 業務に起因する賠償責任保険 | 管理会社 | 管理業務上のミスに起因する賠償 |
保険の名称や特約の構成は商品ごとに異なります。同じ「賠償責任保険」でも、対象とする事故や免責条件が違うため、名称だけで判断せず証券の補償内容で確認することが重要です。損害保険の基本的な考え方は、日本損害保険協会の解説も参考になります。
表の2行目にある施設所有（管理）者賠償責任保険は、建物の管理不備で入居者や通行人にけがや物損を与えた場合の賠償を担います。どの事故が施設の「管理不備」にあたり、どこからが対象外になるかは、施設賠償責任保険とはで4つの軸に分けて確認できます。
注意したいのは、同じ漏水でも「建物の損害を直す保険」と「他人への賠償を払う保険」は別だという点です。経年劣化の配管から漏れて階下の入居者の家財が濡れた場合、建物側の修繕は建物の火災保険（水濡れ補償）の対象になり得ますが、階下入居者への賠償は施設賠償責任保険の領域で、建物の火災保険からは支払われません。逆に入居者の過失で漏れた場合は、入居者の借家人賠償責任保険（貸主への賠償）と個人賠償責任保険（階下への賠償）が中心になり、オーナーの保険は建物の損害を先に直す役割にとどまることがあります。
入居者・近隣への初動対応はどの順で進める？
順序は、被害の拡大防止、記録、原因調査、関係者への一次連絡、責任を断定しない説明の5段階です。漏水は被害者が複数にまたがることが多く、初動の説明が後の紛争や保険金請求に影響します。以下の順序を意識すると、対応の抜け漏れを抑えられます。
- 被害拡大の防止：止水・養生・乾燥を最優先で手配する。
- 記録の確保：発生日時、被害状況、写真、入居者からの連絡履歴を残す。
- 原因調査の手配：必要に応じて専門業者を入れ、原因と責任の所在を確認する。
- 関係者への一次連絡：オーナー、被害入居者、加害側入居者、保険会社へ状況を共有する。
- 責任を断定しない説明：原因確定前に「誰の負担か」を確約しない。
とくに初動で「保険で必ず対応します」といった断定をすると、後で補償対象外と判明した際にトラブルになります。被害者には事実関係と調査の見通しを丁寧に伝える対応が安全です。賠償額の交渉そのものは、責任を負う当事者とその保険会社の間で進めるのが本来の形で、管理会社は事実関係の整理と連絡調整にとどめ、当事者に代わって金額を約束したり示談をまとめたりしない方が、後の争いを避けやすくなります。
管理形態（仲介のみ・管理受託・サブリース）で確認する書面は何が変わる？
管理形態によって、管理会社が負うリスクと確認すべき書面が変わります。仲介のみなら自社は当事者になりにくく、管理受託なら受託した維持保全の範囲、サブリースなら自社が賃貸人の立場に立つため、建物の損害と入居者への賠償の両方で自社の責任が問われ得ます。漏水リスクの点検では、次の書面を突き合わせ、「建物・賠償・入居者」のどこに補償の空白があるか、どの事故で誰の保険が動くのかを確かめます。
| 区分 | 突き合わせる書面・情報 | そこで確かめること |
|---|---|---|
| 保険関係 | 建物の火災保険証券、施設賠償・業務賠償の証券、特約の一覧 | 水濡れ補償の有無、施設賠償の被保険者に管理会社が含まれるか、業務賠償の対象業務 |
| 契約関係 | 管理委託契約書、サブリース契約書、賃貸借契約書のひな型 | 受託した維持保全の範囲、点検頻度の定め、入居者に保険加入を求める条項 |
| 入居者保険 | 入居者の加入する賠償責任保険の加入状況・更新管理 | 借家人賠償・個人賠償が付いているか、更新時に失効していないか |
| 運用実態 | 定期点検・修繕履歴、過去の漏水事故の対応記録 | 異常の連絡を受けてから修繕までの期間、同じ箇所の再発の有無 |
これらを並べると、「建物・賠償・入居者」のどこに補償の空白があるか、どの事故で誰の保険が動くのかが見えやすくなります。管理戸数が多い場合は、入居者の保険加入・更新の管理体制も合わせて点検しておくと安心です。保険制度の基本的な留意点は金融庁の解説ページも確認できます。
那由他保険テクノロジーズが賃貸管理会社の漏水・賠償リスクでご支援できること
漏水事故で動く保険は、原因・責任・契約条件の組み合わせで変わります。仲介のみか、管理受託か、サブリースかという管理形態によっても、管理会社が負うリスクと必要な補償は大きく異なります。一般論だけで「この保険があれば足りる」と判断するのは避け、自社の証券・規程・契約条件・運用実態を実際に確認したうえで、補償の重複と空白を整理することをおすすめします。
那由他保険テクノロジーズでは、賃貸管理に関わる漏水・賠償リスクについて、建物の火災保険・施設所有（管理）者賠償責任保険・入居者側の賠償責任保険という3方向の証券を並べ、仲介のみ・管理受託・サブリースといった管理形態ごとにどこへ補償の空白や重複が生じているか、入居者の保険加入と更新をどう管理していくかまで含めて一緒に確認します。証券の記載と実際の管理委託契約・運用実態が食い違っていないかを確かめ、施設賠償の被保険者に管理会社を加える、業務に起因する賠償の補償を足す、支払限度額や免責金額を変えるといった、同じ契約の中で条件を変えた案の比較も行います。損害保険については特定の保険会社の代理店として募集を行っており、立場は比較推奨販売方針に記載しています。
相談の後に手元に残るのは、管理している物件ごとに「建物の損害・第三者への賠償・入居者起因の漏水」の3つの事故類型で、どの証券のどの補償が動き、どこが空白かを示した一覧と、管理委託契約の受託範囲と保険の被保険者の範囲がずれている箇所、そして保険会社に照会する事項のリストです。補償の適正化や保険料の削減余地は分析・設計・調達の支援として行うもので、支払可否は約款と保険会社の判断、責任の有無は個別の事実関係と法的判断によります。手元でまだ整理がついていない段階でも構いません。自社の条件で何が論点になるかを整理したい場合は、お気軽にご相談ください。
賃貸管理会社・物件オーナーの方へ
漏水が起きたとき、建物の損害・階下への賠償・入居者起因の事故のそれぞれで、自社のどの証券が動くのかを管理形態ごとに整理します
建物の火災保険・施設賠償責任保険・業務に起因する賠償の証券と、管理委託契約・サブリース契約の受託範囲を並べ、被保険者に管理会社が入っていない契約、水濡れ補償が付いていない建物、入居者の賠償保険が更新で失効している区画を洗い出します。現契約を維持する判断も含めて整理します。
よくある質問
賃貸物件の漏水事故に管理会社はどの保険で備えるべきですか？
建物の損害には建物の火災保険（水濡れ等の特約）、第三者への賠償には施設所有（管理）者賠償責任保険、入居者起因の漏水には入居者側の賠償責任保険が関係します。さらに管理業務のミスが問われる場面に備える保険の要否も検討対象です。どれが動くかは原因と契約条件で変わるため、証券を確認しての整理が必要です。
入居者の過失で起きた漏水でも管理会社の保険を使いますか？
原因をつくった入居者の賠償責任が中心となり、入居者の借家人賠償・個人賠償責任保険が関係するのが一般的です。ただし管理会社の対応に管理責任が問われる事情があると論点が変わります。原因と責任の所在を確認してから対応する必要があります。
管理会社に漏水の賠償責任はありますか？
管理会社は建物の所有者ではないため、漏水の賠償責任を当然に負うわけではありません。ただし、管理委託契約で引き受けた点検・修繕などの維持保全を怠り、それが損害につながった場合は、受託範囲の中で管理責任が問われることがあります。異常の連絡を受けてから修繕までの経緯を記録しておくことが、責任の有無を説明する材料になります。
漏水リスクの点検では何を突き合わせますか？
建物の火災保険証券、施設賠償・業務賠償の証券、管理委託契約書やサブリース契約書、入居者の保険加入状況、点検・修繕履歴などを突き合わせると、補償の重複や空白を具体的に確認できます。手元にそろっていない段階でも相談は始められ、確認は相談後に一緒に進められます。
入居者ですが、自分の部屋からの水漏れは誰の保険で対応しますか？
入居者の過失で漏れた場合は、入居者がご自身で加入している火災保険・家財保険に付いている借家人賠償責任（貸主への賠償）と個人賠償責任（階下など第三者への賠償）が中心になります。配管の経年劣化など建物側の原因であれば、オーナーの保険や修繕義務の問題になります。まず管理会社とご加入の保険会社の事故受付窓口へ連絡し、原因の調査結果を待ってから負担の話を進めてください。
参考一次情報・公的資料
- 民法（e-Gov法令検索）第606条 賃貸人による修繕等・第709条 不法行為による損害賠償・第717条 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任
- 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（e-Gov法令検索）第2条 定義
- 金融庁「保険に関する情報」
- 日本損害保険協会「企業のための保険ナビ」
- 日本損害保険協会「損害保険とは？」
- 金融庁「保険会社向けの総合的な監督指針」
- 金融庁「保険募集管理態勢」
- 日本損害保険協会「損害保険代理店とは」
情報確認日：2026年11月2日